A termőföldek hasznosítása során jellemzően nem a tulajdonszerzés, hanem a használati jog megszerzése kerül előtérbe. A mezőgazdasági földek jelentős részét ugyanis nem a tulajdonos műveli, hanem föld haszonbérleti szerződés alapján más földműves vagy mezőgazdasági vállalkozás használja. Éppen ezért a földhaszonbérlet szabályozása alapvető jelentőségű a mezőgazdasági földhasználatban.
A földbérleti szerződés, a termőföld bérleti szerződés vagy a föld haszonbérleti szerződés létrehozásakor nem elegendő kizárólag a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit alkalmazni. A termőföld használatának átengedésére speciális földforgalmi előírások vonatkoznak, amelyek meghatározzák például:
- kik lehetnek haszonbérlők,
- milyen időtartamra köthető haszonbérleti szerződés,
- milyen feltételekkel gyakorolható az előhaszonbérleti jog,
- mikor kötelező a szerződés kifüggesztése,
- mely esetekben szükséges hatósági jóváhagyás,
- továbbá milyen szabályok szerint módosítható, hosszabbítható meg vagy szüntethető meg a földhaszonbérleti szerződés.
Föld haszonbérlet alapvető szabályai
1. Mi számít föld haszonbérletnek?
A föld haszonbérleti szerződés alapján a föld tulajdonosa vagy haszonélvezője meghatározott időre biztosítja a föld használatának jogát a haszonbérlő számára. Ennek fejében a haszonbérlő ellenszolgáltatást nyújt, amely legtöbbször haszonbérleti díj megfizetésével történik, de a felek megállapodhatnak abban is, hogy a díjat a megtermelt termény előre meghatározott részének átadásával teljesíti.
A haszonbérlő a szerződés alapján jogosult arra, hogy:
- a földet használja,
- a megtermelt terményt betakarítsa,
- a föld hasznaival rendelkezzen, ideértve például a földtámogatások igénybevételét is,
- valamint a mezőgazdasági tevékenységből származó eredményt megtartsa.
„A mezőgazdasági föld használatának legelterjedtebb jogcíme a haszonbérlet, ugyanakkor a hatályos szabályozás egyéb földhasználati lehetőségeket is biztosít.” – mondta el dr. Jeney Ferenc ügyvéd Debrecen városából.
Ezek közé tartozik például a szívességi földhasználat, valamint több speciális földhasználati jogviszony, amelyeket a cikk későbbi részében részletesebben is bemutatunk.
2. Kik lehetnek a föld haszonbérlői?
A hatályos szabályozás szerint a föld használati jogosultságát alapvetően
- földműves,
- vagy mezőgazdasági termelőszervezet
szerezheti meg. Ettől azonban a törvény több esetben kivételt enged.
Haszonbérlőként jogosult lehet eljárni például:
- agrárszakképző intézmény,
- agrár-felsőoktatási intézmény,
- kutatóintézet,
- bevett egyház,
- illetve bizonyos feltételek mellett földművesnek nem minősülő közeli hozzátartozó.
Nem válhat ugyanakkor földhasználóvá:
- nem átlátható szervezet,
- nyilvánosan működő részvénytársaság.
A jogszabály kivételesen lehetővé teszi azt is, hogy földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár földhasználati jogosultságot szerezzen, feltéve hogy az általa birtokolt és megszerezni kívánt föld együttes területe nem haladja meg az 1 hektárt, valamint a használatba adó a közeli hozzátartozója.
Birtokmaximum a haszonbérlet szabályai között
A földhaszonbérletre vonatkozó rendelkezések nemcsak a jogosultak körét szabályozzák, hanem azt is meghatározzák, hogy legfeljebb mekkora földterület lehet egy személy vagy mezőgazdasági termelőszervezet birtokában.
A Földforgalmi törvény alapján a birtokmaximum kiszámítására ugyanazokat a szabályokat kell alkalmazni, mint a földtulajdon megszerzésénél. Ennek következtében a haszonbérlet útján használt földeket is figyelembe kell venni a birtokméret meghatározásakor.
Általános birtokmaximum
A törvény főszabály szerint 1200 hektárban határozza meg azt a legnagyobb földterületet, amelyet egy földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet birtokolhat.
A birtokméret számítása során valamennyi használatban vagy birtokban lévő földterületet össze kell számítani.
E rendelkezés célja a földhasználat túlzott koncentrációjának megakadályozása, valamint a családi gazdaságok és a kisebb mezőgazdasági üzemek működésének támogatása.
Kivételes szabály mezőgazdasági termelőszervezetekre
A Földforgalmi törvény bizonyos feltételek fennállása esetén lehetővé teszi a 1200 hektáros birtokmaximum meghaladását.
Ebben az esetben a birtokméret legfeljebb 1800 hektár lehet, ha az érintett föld legalább egy éve a mezőgazdasági termelőszervezet valamely tagjának tulajdonában áll.
A szabály elsődleges célja, hogy elősegítse a családi és tagsági alapon működő mezőgazdasági vállalkozások hosszú távú, gazdaságos működését.
3. Mit kell tartalmaznia a föld haszonbérleti szerződésnek?
A termőföldre kötött haszonbérleti szerződés csak akkor tekinthető érvényesnek, ha a felek azt egységes okiratba foglalják.
A szerződés kötelező tartalmi elemei közé tartoznak különösen:
- a szerződő felek adatai,
- a föld pontos azonosításához szükséges információk,
- a haszonbérleti jogviszony időtartama,
- a haszonbér összege vagy természetbeni meghatározása,
- az előhaszonbérleti joggal kapcsolatos nyilatkozatok,
- valamint a Földforgalmi törvény által előírt kötelező vállalások.
A haszonbérlőnek a szerződésben vállalnia kell, hogy
- a földet saját maga műveli,
- teljesíti a földhasznosítási kötelezettségét,
- megfelel a földhasználatra irányadó jogszabályi feltételeknek.
A jogszabály azt is kimondja, hogy a szerződés nem tartalmazhat kizárólag az előhaszonbérletre jogosultakat érintő rendelkezéseket, és nem kötelezheti a haszonbérlőt meghatározott növény termesztésére vagy meghatározott művelési technológia alkalmazására.
Szintén kötelező nyilatkozat, hogy a haszonbérlőnek nincs fennálló földhasználati díjtartozása.
A földforgalmi szabályok egyik fontos újítása, hogy a földtulajdon megszerzését követően a föld haszonbérbe adása már nem számít tilalmazott használatátengedésnek.
Ez a módosítás jelentősen bővítette a földtulajdonosok lehetőségeit. A tulajdonszerzés és a haszonbérbe adás közötti korábbi korlátozások enyhülésével egyszerűbbé vált a gazdálkodási struktúrák kialakítása, ami tovább növeli a föld haszonbérleti szerződés gyakorlati jelentőségét.
4. Mennyi időre köthető föld haszonbérleti szerződés?
A föld haszonbérleti szerződés kizárólag határozott időtartamra jöhet létre, ezért határozatlan idejű haszonbérletre nincs lehetőség.
A törvény meghatározza a szerződés időbeli kereteit is:
- a minimális időtartam 1 gazdasági év,
- a maximális időtartam főszabály szerint 20 év.
Ez a korlátozás a szerződés meghosszabbítására is vonatkozik, vagyis a hosszabbítással együtt számított teljes haszonbérleti idő sem haladhatja meg a jogszabályban meghatározott felső határt.
A föld haszonbérleti szerződés meghosszabbításának feltételeit és szabályait a cikk későbbi részében részletesen bemutatjuk.
5. Haszonbérleti díj és a földhaszonbérlet adózása
A haszonbérleti szerződésben a felek szabadon meghatározhatják, hogy a haszonbér milyen formában kerül megfizetésre. Az ellenszolgáltatás teljesíthető:
- pénzben,
- vagy természetben.
Természetbeni haszonbér esetén a szerződésnek pontosan rögzítenie kell a teljesítendő mennyiséget, valamint annak mértékét.
Amennyiben ezek a szerződésből hiányoznak, a megállapodás érvénytelen.
A haszonbér megfizetésének főszabály szerinti módja:
- banki átutalás,
- vagy postai úton történő teljesítés.
A földhaszonbérletből származó jövedelem adózása speciális adójogi rendelkezések alapján történik. Az irányadó szabályokat a személyi jövedelemadóról szóló törvény és egyéb adójogszabályok tartalmazzák. A témát részletesen egy külön cikkben dolgozzuk fel.
6. A földhaszonbérleti szerződés módosításának szabályai
A földhaszonbérleti szerződés nem módosítható egyoldalúan. A szerződés feltételeinek megváltoztatásához főszabály szerint a haszonbérbeadó és a haszonbérlő egybehangzó akaratára van szükség. Ugyanakkor a termőföldek használatát szabályozó jogszabályok bizonyos módosítások esetében további kötelezettségeket is előírnak.
Ez különösen igaz akkor, ha a felek:
- meg kívánják hosszabbítani a haszonbérleti jogviszony időtartamát, vagy
- csökkenteni szeretnék a haszonbérleti díjat.
Ilyen módosítások esetén nem elegendő a felek megállapodása. A módosított szerződést a haszonbérlőnek az aláírást követő 8 napon belül meg kell küldenie a mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából.
A haszonbérleti díj felülvizsgálata
A jogszabály lehetőséget biztosít arra, hogy a legalább 10 éves időtartamra megkötött haszonbérleti szerződések esetében bármelyik fél kezdeményezze a haszonbérleti díj módosítását, ha a helyben alkalmazott piaci haszonbérleti díjak jelentősen megváltoztak.
A kezdeményezést minden esetben igazságügyi szakértő szakvéleményével kell alátámasztani.
Ha a szakértő által indokolt új haszonbérleti díj legalább 20%-os eltérést mutat a korábbi összeghez képest, a másik fél – a törvényben meghatározott feltételek fennállása esetén – élhet a szerződés felmondásának jogával.
7. Mikor és hogyan hosszabbítható meg a földhaszonbérlet?
A földhaszonbérleti jogviszony meghosszabbítása a gyakorlatban gyakori igény, azonban erre kizárólag a jogszabályban meghatározott feltételek mellett van lehetőség.
A haszonbérleti szerződés lejárta nem eredményezi automatikusan annak további fennmaradását. Ha a haszonbérbeadó és a haszonbérlő a jogviszony folytatása mellett dönt, újabb szerződésmódosítást kell kötniük, amelyet – ahol ezt a jogszabály előírja – hatósági jóváhagyás céljából is be kell nyújtani.
A módosított szerződés időtartama nem lépheti túl a törvényben meghatározott kereteket. Ennek megfelelően a haszonbérlet időtartama főszabály szerint:
- legalább 1 gazdasági év,
- legfeljebb 20 év
lehet.
Mikor kizárt a hosszabbítás?
A szerződés meghosszabbítására nincs lehetőség, ha az érintett földrészlet tulajdoni lapján már szerepel a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés feljegyzése. Ebben az esetben a jogszabály kifejezetten kizárja a hosszabbítás lehetőségét.
A tulajdonjog átruházására irányuló adásvételnél ettől elkülönülő eljárás a termőföld kifüggesztés, amelynek keretében az adásvételi szerződést teszik közzé.
8. Hogyan szűnhet meg a földhaszonbérleti jogviszony?
A földhaszonbérleti szerződés nemcsak a benne meghatározott idő lejártával érhet véget. A Fétv. részletesen szabályozza azokat az eseteket is, amikor a szerződés felmondással vagy más jogcímen szüntethető meg, illetve meghatározza az egyes eljárások feltételeit.
8.1. Milyen esetekben szűnhet meg a szerződés?
A haszonbérleti jogviszony megszűnésére több lehetőség is van. Erre sor kerülhet:
- a határozott idő leteltével,
- a felek közös megállapodásával,
- rendes vagy azonnali hatályú felmondással,
- a haszonbérlő halála miatt, ha a törvény ezt lehetővé teszi,
- illetve egyéb, jogszabályban meghatározott ok fennállása esetén.
8.2. Milyen esetekben jogosult a haszonbérbeadó felmondani?
A jogszabály védi a termőföld rendeltetésszerű használatát, ezért a haszonbérbeadó azonnali hatállyal megszüntetheti a szerződést, ha a haszonbérlő súlyosan megsérti kötelezettségeit. Ez különösen akkor áll fenn, ha
- nem gondoskodik a föld megfelelő hasznosításáról,
- veszélyezteti annak termőképességét,
- jogosulatlanul más személy használatába adja a földet,
- engedély nélkül más célra veszi igénybe,
- megsérti a természetvédelmi előírásokat,
- vagy a haszonbérleti díjat felszólítás ellenére sem fizeti meg.
A felsorolt esetek jól mutatják, hogy a szerződés fennmaradásának alapvető feltétele a jogszabályok és a szerződésben vállalt kötelezettségek betartása.
8.3. Mikor mondhat fel a haszonbérlő?
Nemcsak a haszonbérbeadó, hanem a természetes személy haszonbérlő is jogosult azonnali hatályú felmondásra. Erre akkor kerülhet sor, ha egészségi állapota jelentősen megromlik, vagy olyan tartós családi, illetve élethelyzeti változás következik be, amely a gazdálkodás folytatását ellehetetleníti vagy lényegesen megnehezíti.
8.4. Speciális felmondási szabályok
Bizonyos élethelyzetekben a törvény külön felmondási lehetőséget biztosít. Ilyenkor a szerződés a gazdasági év végére, 60 napos felmondási idővel szüntethető meg. Erre például a következő esetekben kerülhet sor:
- a közös tulajdon megszüntetésekor,
- a mezőgazdasági termelőszervezet tulajdonosi szerkezetének változásakor,
- vagy egyes hozzátartozói jogviszonyok megszűnésekor.
8.5. Mit kell tenni, ha vita alakul ki?
Ha a másik fél a felmondást 30 napon belül írásban kifogásolja, a felmondó fél nem tekintheti lezártnak az ügyet. A jogszabály szerint további 30 napon belül bírósághoz kell fordulnia. Ennek elmulasztása esetén a felmondás nem vált ki joghatást.
9. Előhaszonbérlet és előhaszonbérleti sorrend
9.1. Miért fontos az előhaszonbérlet?
A termőföld haszonbérbe adásánál nem minden jelentkező azonos jogi helyzetből indul. A törvény meghatározott személyek számára előhaszonbérleti jogot biztosít, amelynek alapján bizonyos feltételek fennállása esetén elsőbbséget élveznek a föld használati jogának megszerzésében.
Ez azt jelenti, hogy ha a földtulajdonos egy személlyel haszonbérleti szerződést kötne, az előhaszonbérletre jogosult ugyanazon szerződési feltételek elfogadásával a kijelölt haszonbérlő helyébe léphet.
A szabályozás elsődleges célja, hogy a termőföld lehetőleg olyan gazdálkodók használatába kerüljön, akik helyben élnek, ténylegesen művelik a földet, vagy szorosan kötődnek az adott mezőgazdasági közösséghez.
Az előhaszonbérleti jog kizárólag jogszabály alapján létezhet. A felek szerződéssel ilyen jogosultságot nem alapíthatnak, ezért minden ilyen tartalmú megállapodás semmis.
9.2. Az előhaszonbérleti sorrend
A törvény az erdőnek nem minősülő földek esetében pontos rangsort állapít meg az előhaszonbérletre jogosultak között:
- volt haszonbérlő,
- helyben lakó szomszéd földműves,
- helyben lakó földműves,
- legalább három éve a földtől legfeljebb 20 kilométerre lakó vagy gazdálkodó földműves,
- helybeli illetőségű szomszéd mezőgazdasági termelőszervezet,
- helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet,
- a földtől legfeljebb 20 kilométeres körzetben működő mezőgazdasági termelőszervezet.
A sorrend alkalmazása kötelező. A szerződő felek ettől még közös megegyezéssel sem térhetnek el.
9.3. Fontosabb fogalmak
A következő fogalmak ismerete elengedhetetlen az előhaszonbérleti szabályok helyes alkalmazásához, mivel ezek határozzák meg, hogy egy jogosult milyen ranghelyet foglalhat el az előhaszonbérleti sorrendben.
Volt haszonbérlő
A törvény elsőként a korábbi földhasználót részesíti védelemben. Volt haszonbérlőnek az a személy tekinthető, aki a szerződés közzétételét közvetlenül megelőző legalább három évben folyamatos haszonbérleti jogviszonyban használta az érintett földet, feltéve hogy ez a jogviszony nem közös megegyezéssel vagy egyoldalú felmondással szűnt meg.
Az elsőbbség meghatározott feltételek fennállása esetén a volt feles bérlőt is megilleti.
Helyben lakó
A helyben lakó fogalma olyan földművest jelöl, aki legalább három éve életvitelszerűen azon a településen él, ahol a haszonbérlet tárgyát képező földrészlet található.
Ennek igazolására rendszerint a lakóhely vagy a tartózkodási hely szolgál.
Helyben lakó szomszéd
A jogszabály két esetet különböztet meg.
Helyben lakó szomszédnak minősül:
- aki legalább három éve az érintett településen él, és legalább egy éve olyan földdel rendelkezik, amely közvetlenül szomszédos a haszonbérbe adni kívánt földdel;
- valamint az is, aki legalább három éve a szomszédos településen él, és ott legalább egy éve birtokol vagy használ ilyen szomszédos földterületet.
A 20 kilométeres körzet
Bizonyos ranghelyek meghatározásánál nem kizárólag a település számít. Előnyt élvez az a földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet is, amelynek lakóhelye vagy mezőgazdasági üzemközpontja legalább három éve legfeljebb húsz kilométerre található az érintett földtől.
Különös szabályok
A jogalkotó egyes mezőgazdasági tevékenységeket kiemelt jelentőségűnek tekint, ezért ezek gyakorlói az előhaszonbérleti sorrendben kedvezőbb helyzetbe kerülhetnek.
Különös előnyt élvezhet például:
- állattartó telepet működtető gazdálkodó,
- ökológiai gazdálkodást végző földműves,
- oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel rendelkező termék előállítója,
- kertészeti tevékenységet végző földműves,
- szaporítóanyag-előállító,
- valamint egyes öntözésfejlesztési beruházást végrehajtó gazdálkodó.
Az azonos jogosulti körön belül további elsőbbség illeti meg:
- a családi mezőgazdasági társaság tagját,
- az őstermelők családi gazdaságának tagját,
- valamint a fiatal földművest.
9.4. Több föld együttes haszonbérbe adása
Ha a haszonbérleti szerződés egyszerre több földrészletre vonatkozik, és azok egybefoglalt haszonbér ellenében kerülnek használatba adásra, az előhaszonbérleti jog gyakorlására speciális szabályok irányadók.
Ilyen esetben a földműves tulajdonostárs csak akkor hivatkozhat előhaszonbérleti jogosultságára, ha az a szerződésben szereplő valamennyi ingatlan tekintetében fennáll.
Ez egyúttal azt is jelenti, hogy a szerződés nem fogadható el részlegesen: a jogosult vagy annak teljes tartalmát elfogadja, vagy egyáltalán nem él előhaszonbérleti jogával.
9.5. Mikor nincs előhaszonbérleti jog?
Bár az előhaszonbérleti jog a földforgalmi szabályozás egyik alapvető intézménye, a törvény több olyan esetet is meghatároz, amikor annak gyakorlása kizárt.
Ezek közül a legfontosabbak a következők:
1. Hozzátartozók közötti földhasználat esetén
Ha a haszonbérleti szerződés a családi gazdaságokról szóló törvény szerinti hozzátartozói láncolatba tartozó személyek között jön létre.
2. Gazdaságátadás esetén
Ha a föld használati jogosultságát gazdaságátadási szerződés alapján ruházzák át.
3. Egyes kapcsolt mezőgazdasági termelőszervezetek esetén
Ha a használatba adó és a mezőgazdasági termelőszervezet között a törvényben meghatározott tulajdonosi vagy foglalkoztatási kapcsolat áll fenn.
4. Tanya haszonbérlete esetén
A tanya haszonbérletére irányuló szerződések esetében az előhaszonbérleti jog nem alkalmazható.
5. Családi mezőgazdasági társaság tagja és a társaság közötti földhasználat esetén
A családi gazdaságok hatékony működésének támogatása érdekében a jogszabály ezeket az ügyleteket mentesíti az előhaszonbérleti szabályok alkalmazása alól.
Az előhaszonbérleti jogot nem szabad összetéveszteni a föld elővásárlási jog intézményével: az előbbi a használati jog, az utóbbi adásvétel esetén a tulajdonjog megszerzéséhez kapcsolódik.
10. Az előhaszonbérleti jog gyakorlása, haszonbérleti szerződés jóváhagyása
A termőföld haszonbérbe adásánál a felek megállapodása önmagában sok esetben még nem elegendő ahhoz, hogy a szerződés joghatásokat váltson ki. A Földforgalmi törvény ugyanis meghatározott esetekben hatósági jóváhagyáshoz köti a föld haszonbérleti szerződésének létrejöttét.
A jóváhagyási eljárás több célt is szolgál. Egyrészt biztosítja, hogy a föld használati joga olyan személyhez kerüljön, aki megfelel a jogszabályi követelményeknek, másrészt ellenőrzi, hogy a szerződés nem ütközik a földforgalmi korlátozásokba, valamint garantálja az előhaszonbérleti jogosultak törvényben biztosított elsőbbségi jogának érvényesülését.
10.1. A haszonbérleti szerződés megkötése
A haszonbérleti jogviszony első lépéseként a feleknek a haszonbérleti ajánlatot egységes okiratba foglalt haszonbérleti szerződésben kell rögzíteniük.
Ezt követően a szerződést – főszabály szerint az aláírástól számított nyolc napon belül – meg kell küldeni a mezőgazdasági igazgatási szerv részére, amely az előzetes jóváhagyási eljárás keretében vizsgálja annak megfelelőségét.
10.2. Előzetes hatósági vizsgálat
A haszonbérleti szerződés jóváhagyási eljárása több egymást követő lépésből áll. Az első lépés az úgynevezett előzetes hatósági vizsgálat, amelyet a mezőgazdasági igazgatási szerv folytat le azt követően, hogy a felek a szerződést aláírták és jóváhagyásra benyújtották.
Ebben a szakaszban a hatóság még nem azt dönti el, hogy ki lesz a haszonbérlő. Elsőként azt vizsgálja, hogy a szerződés egyáltalán alkalmas-e arra, hogy a jóváhagyási eljárás folytatódjon.
Ennek érdekében ellenőrzi például:
- megfelel-e a szerződés a jogszabályi követelményeknek,
- tartalmazza-e valamennyi kötelező nyilatkozatot,
- megfelelően igazolták-e az előhaszonbérleti jogosultságot,
- rendelkezésre állnak-e a szükséges mellékletek,
- illetve a szerződés nem sérti-e a földforgalmi szabályokat.
Mikor zárul le az eljárás már az első vizsgálat során?
Ha a hatóság olyan hiányosságot vagy jogszabálysértést észlel, amely kizárja a jóváhagyást, az eljárás már ebben a szakaszban befejeződik.
Erre különösen akkor kerül sor, ha:
- a szerződés semmis vagy nem jött létre,
- hiányoznak a törvény által előírt nyilatkozatok,
- az előhaszonbérleti jogosultság jogalapja nem állapítható meg,
- a szükséges igazoló dokumentumokat nem csatolták,
- a felek alaptalanul hivatkoznak arra, hogy előhaszonbérleti jog nem áll fenn,
- vagy az érintett földrészlet tulajdoni lapján már szerepel a tulajdonjog-átruházási szerződés feljegyzése.
Amennyiben ilyen akadály nem merül fel, a hatóság a szerződést közzétételre alkalmasnak minősíti.
Fontos azonban, hogy ez még nem azonos a haszonbérleti szerződés jóváhagyásával. Ez a döntés kizárólag azt jelenti, hogy a szerződés megfelelt az első ellenőrzési szakaszon, és a jóváhagyási eljárás folytatódhat.
10.3. A termőföld haszonbérleti szerződés kifüggesztése
Miután a mezőgazdasági igazgatási szerv megállapítja, hogy a haszonbérleti szerződés megfelel az előzetes vizsgálat követelményeinek, az eljárás következő lépéseként elrendeli annak közzétételét.
A közzététel hivatalos helye a kormányzati portál, ahol az előhaszonbérletre jogosultak megismerhetik a szerződés tartalmát. A jegyző emellett tájékoztató jelleggel a helyi hirdetőtáblán is közzéteheti a szerződést.
10.4. Előhaszonbérleti jog gyakorlása
A közzététel elsődleges célja, hogy az előhaszonbérletre jogosultak élhessenek törvényben biztosított elsőbbségi jogukkal.
Ennek érdekében az érintettek a közzétételt követő naptól számított 15 napos jogvesztő határidőn belül nyújthatnak be elfogadó nyilatkozatot.
A nyilatkozat csak akkor alkalmas az előhaszonbérleti jog gyakorlására, ha tartalmazza:
- az előhaszonbérleti jogosultság jogalapját,
- a megfelelő ranghely megjelölését,
- a haszonbérlőre vonatkozó kötelező nyilatkozatokat,
- valamint az ezek alátámasztásához szükséges igazolásokat és mellékleteket.
A jogvesztő határidő miatt a késedelmesen érkezett nyilatkozat nem válthat ki joghatást, azt úgy kell tekinteni, mintha nem is nyújtották volna be.
A határidő leteltét követően a jegyző valamennyi beérkezett nyilatkozatot összegyűjti, iratjegyzéket készít, majd az ügy teljes dokumentációját továbbítja a mezőgazdasági igazgatási szerv részére.
10.5. A jegyző eljárása
A jegyző feladata ebben a szakaszban elsősorban az eljárás adminisztratív előkészítése.
Ennek során:
- összesíti a beérkezett elfogadó nyilatkozatokat,
- elkészíti az ügy iratjegyzékét,
- majd a teljes iratanyagot megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv részére.
Ha több jogosult is határidőben élt előhaszonbérleti jogával, a végső döntés meghozatalakor a törvényben meghatározott előhaszonbérleti rangsor alapján kell eldönteni, hogy ki szerezheti meg a haszonbérleti jogot.
10.6. A haszonbérleti szerződés jóváhagyása vagy a jóváhagyás megtagadása
A közzétételi eljárás lezárását követően a jóváhagyási folyamat utolsó, egyben legfontosabb szakasza következik. Ekkor a mezőgazdasági igazgatási szerv már nemcsak a szerződés formai megfelelőségét vizsgálja, hanem teljes körűen értékeli az ügy valamennyi körülményét.
Ennek során ellenőrzi:
- az előhaszonbérleti nyilatkozatok érvényességét,
- az előhaszonbérleti rangsor helyes alkalmazását,
- a szerződésben szereplő haszonbérlő és az előhaszonbérletre jogosultak jogszabályi megfelelőségét,
- valamint a szerződés teljes tartalmát.
Ha több jogosult is élt előhaszonbérleti jogával, a hatóság a törvényben meghatározott sorrend alapján dönti el, hogy ki szerezheti meg a föld használati jogát.
Amennyiben minden törvényi feltétel teljesül, a szerződést jóváhagyja. Ennek eredményeként vagy az eredeti haszonbérlő marad a szerződés jogosultja, vagy a rangsorban első helyen álló előhaszonbérletre jogosult lép a helyébe.
A szabályozás egyik sajátossága, hogy azonos ranghely esetén főszabály szerint a szerződésben eredetileg szereplő haszonbérlő élvez elsőbbséget.
Mikor tagadható meg a jóváhagyás?
A hatóság a jóváhagyást nemcsak megtagadhatja, hanem bizonyos esetekben köteles is megtagadni.
Erre különösen akkor kerül sor, ha:
- a szerződés a földforgalmi szabályok kijátszására alkalmas,
- a felek valódi célja a tulajdonjog átruházása,
- a haszonbérlő vagy az előhaszonbérletre jogosult nem képes a vállalt kötelezettségek teljesítésére,
- jogerősen megállapított földhasználati díjtartozása áll fenn,
- az elmúlt öt évben földvédelmi vagy földhasználati jogsértés miatt bírságot szabtak ki vele szemben,
- vagy a szerződésben kikötött haszonbérleti díj indokolatlanul magas vagy alacsony.
A vizsgálat kiterjedhet arra is, hogy a szerződés célja nem egy mesterségesen kialakított, visszaélésszerű előhaszonbérleti helyzet létrehozása-e.
Ki lesz végül a haszonbérlő?
A jóváhagyási eljárás végén a hatóság kijelöli, hogy ki szerezheti meg a föld használati jogát.
Ez lehet:
- a szerződésben eredetileg megjelölt haszonbérlő,
- vagy az előhaszonbérleti rangsor alapján első helyen álló jogosult.
Ha több jogosult azonos ranghelyen szerepel, a törvény meghatározott esetekben döntési lehetőséget biztosít a haszonbérbeadó számára.
Fontos sajátosság
A Földforgalmi törvény egyik lényeges szabálya, hogy amennyiben az eredeti haszonbérlő és az előhaszonbérletre jogosult ugyanazon ranghelyen áll, a hatóság főszabály szerint a szerződésben eredetileg kijelölt haszonbérlővel hagyja jóvá a szerződést.
11. Egyéb földhasználati szerződések
A mezőgazdasági föld használata nem minden esetben haszonbérleti szerződés alapján történik. A jogalkotó több olyan földhasználati jogviszonyt is szabályoz, amelyek eltérő élethelyzetekhez igazodnak, és elsősorban a családi gazdálkodás, illetve a mezőgazdasági üzemek rugalmas működését kívánják elősegíteni.
Ennek következtében a föld használati joga nemcsak földbérleti vagy termőföld bérleti szerződéssel engedhető át, hanem más, törvényben meghatározott jogcímen is.
11.1. Szívességi földhasználat
A szívességi földhasználat egyik legfontosabb sajátossága, hogy a föld használatáért a használó nem fizet ellenszolgáltatást. A használatba adó díjfizetés nélkül biztosítja számára a föld használatának lehetőségét.
A törvény ugyanakkor szigorúan meghatározza, hogy kik között jöhet létre ilyen jogviszony. Erre jellemzően:
- közeli hozzátartozók között,
- vagy családi mezőgazdasági társaság javára
van lehetőség.
Az ellenszolgáltatás hiánya azonban nem jelenti azt, hogy a használó kevesebb kötelezettséggel rendelkezik. A föld rendeltetésszerű használata, megfelelő hasznosítása és állapotának megóvása tekintetében lényegében ugyanazok az előírások vonatkoznak rá, mint a haszonbérlőre.
A szívességi földhasználat megszűnése
A szívességi földhasználati jogviszony többféle okból is véget érhet. Megszűnhet:
- a határozott idő elteltével,
- a felek közös megegyezésével,
- rendes felmondással,
- azonnali hatályú felmondással,
- a közeli hozzátartozói kapcsolat megszűnése miatt,
- illetve családi mezőgazdasági társaság esetén akkor is, ha megszűnik a tagsági jogviszony.
11.2. Alhaszonbérlet
A földhasználati szabályozás abból indul ki, hogy a földet annak kell használnia, aki a használati jogot megszerezte. Emiatt a haszonbérlő főszabály szerint nem adhatja tovább másnak a föld használatát.
Bizonyos gazdálkodási helyzetekben azonban a törvény indokoltnak tartja a kivételt.
Mikor alkalmazható az alhaszonbérlet?
Alhaszonbérleti szerződés elsősorban akkor köthető, ha:
- a gazdálkodás vetésforgó alkalmazását teszi szükségessé,
- vagy a termelés jellege jelentős élőmunka-ráfordítást igényel.
Ilyenkor a haszonbérlő – a tulajdonos hozzájárulásával – más földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet részére átengedheti a föld használatát.
Az alhaszonbérletet minden esetben külön szerződésben kell rögzíteni.
Fontos korlátozások
Az alhaszonbérlet nem jelent teljes jogátruházást, ezért több garanciális szabály is érvényesül:
- az alhaszonbérlet időtartama nem lépheti túl az eredeti haszonbérleti szerződés időtartamát,
- a tulajdonossal szemben továbbra is az eredeti haszonbérlő felel a szerződés teljesítéséért,
- az alhaszonbérleti szerződéshez nincs szükség hatósági jóváhagyásra,
- az alhaszonbérlethez előhaszonbérleti jog nem kapcsolódik.
11.3. Földhasználati csere
A törvény nemcsak a föld használatának átengedésére, hanem annak kölcsönös cseréjére is lehetőséget biztosít. Ennek keretében két haszonbérlő egymás között kicserélheti az általa használt földrészletek használati jogát.
A szabályozás célja, hogy a gazdaságok művelése ésszerűbbé váljon, és a földhasználat jobban igazodjon a tényleges gazdálkodási viszonyokhoz.
A földhasználati csere feltételei
A csere kizárólag a törvényben meghatározott feltételek fennállása esetén lehetséges. Ennek során:
- a cserével érintett földterületek nem haladhatják meg az 5 hektárt,
- kizárólag szántó, rét, legelő vagy szőlő művelési ágú földek vehetnek részt a cserében,
- a csere eredményeként valamelyik fél használatába olyan földnek kell kerülnie, amely közvetlenül kapcsolódik a már használt területéhez.
A földhasználati csereszerződés időtartama legalább egy gazdasági év lehet, felső határát pedig mindig a cserében érintett haszonbérleti szerződések közül a leghamarabb lejáró szerződés határozza meg.
11.4. Közös tulajdonban álló föld használata
Az osztatlan közös tulajdon a mezőgazdasági földek esetében gyakori tulajdoni forma, amely csak akkor biztosítja a zavartalan gazdálkodást, ha a tulajdonostársak a használat rendjét egyértelműen meghatározzák.
A jogszabály minden tulajdonostárs számára biztosítja, hogy a tulajdoni hányadának megfelelő földterületet használhassa. Ennek érvényesítéséhez azonban a használat módját előzetesen rendezni kell.
Ezt a célt szolgálja az írásbeli használati megosztási megállapodás, amely a földrészleten belüli használati rendet rögzíti.
A használati megosztási megállapodás jelentősége
A megállapodás nem csupán azt határozza meg, hogy melyik tulajdonostárs mely földrészletet használja, hanem a használat gyakorlásának szabályait és a használati jog esetleges átengedésének feltételeit is tartalmazza.
Ennek köszönhetően az osztatlan közös tulajdon fennállása mellett is biztosítható a föld átlátható, rendezett és hatékony mezőgazdasági hasznosítása.
11.5. Többlethasználati megállapodás
Az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföldek használata során nem ritka, hogy valamelyik tulajdonostárs nem kíván élni a használati rend alapján őt megillető használati jogával. A jogszabály erre a helyzetre biztosítja a többlethasználati megállapodás lehetőségét.
Ennek lényege, hogy az egyik tulajdonostárs a saját használati jogosultságát részben vagy egészben átengedi egy másik tulajdonostárs részére. Ennek következtében a használó a saját tulajdoni hányadát meghaladó földterületet is jogszerűen használhatja.
Ez a konstrukció különösen jól alkalmazható családi gazdaságokban, ahol a földtulajdon több családtag között oszlik meg, miközben a tényleges mezőgazdasági munkát csak egy vagy néhány tulajdonostárs végzi.
A többlethasználati megállapodás formai követelményei
A jogviszony érvényes létrejöttének feltétele az írásbeli megállapodás.
Amennyiben a használati jog átengedése csak a kijelölt földrészlet egy részére terjed ki, térképi kimutatást is készíteni kell, amely a megállapodás kötelező és elválaszthatatlan melléklete.
Előhaszonbérleti jog és többlethasználat
A többlethasználati megállapodás az előhaszonbérleti jog gyakorlásával is összekapcsolódhat. A törvény meghatározott esetekben úgy rendelkezik, hogy az előhaszonbérleti jog eredményes gyakorlása esetén a tulajdonostársak között a haszonbérleti szerződés tartalmával megegyező többlethasználati megállapodás jön létre.
A többlethasználat megszűnése
A többlethasználati jogviszony különösen az alábbi esetekben ér véget:
- a használó tulajdonostársi jogállásának megszűnésével,
- a használati megosztási megállapodás módosításával,
- illetve annak megszűnésével.
A többlethasználati megállapodás egyik legnagyobb előnye, hogy rugalmasan igazodik a közös tulajdonban működő gazdaságok igényeihez. Ennek köszönhetően a föld hatékonyan hasznosítható anélkül, hogy minden használati változáshoz külön haszonbérleti jogviszony létrehozására lenne szükség.
11.6. Használati megosztási megállapodás
Az osztatlan közös tulajdonban álló termőföldek esetében a tulajdonosi jogok gyakorlása csak akkor működhet konfliktusmentesen, ha a tulajdonostársak a föld használatának rendjét előzetesen egyértelműen meghatározzák. Ennek eszköze a használati megosztási megállapodás.
A jogszabály minden tulajdonostárs számára biztosítja a tulajdoni hányadának megfelelő használati jogot, azonban azt is szükségessé teszi, hogy a földrészleten belül pontosan kijelölésre kerüljenek az egyes használati területek.
A használati rend kialakítása
A használati rend kialakításáról főszabály szerint a tulajdoni hányad szerinti többség dönt.
A használati megosztási megállapodásnak tartalmaznia kell különösen:
- a használati rend részletes meghatározását,
- a megállapodás időbeli hatályát,
- a tulajdonostársak azonosító adatait,
- valamint a kijelölt használati területek pontos lehatárolását.
A megállapodás kizárólag egységes okiratba foglalva érvényes.
Térképi kimutatás
A használati rend gyakorlati alkalmazását rendszerint térképi kimutatás segíti. Ez mutatja be egyértelműen, hogy a földrészleten belül mely terület mely tulajdonostárs használatába kerül.
Külön térképi kimutatásra nincs szükség, ha:
- a teljes földterületet egyetlen tulajdonostárs használja,
- vagy a használat természetes módon elkülönülő területekre oszlik.
Mi történik, ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni?
Amennyiben a tulajdonostársak nem alakítják ki a használati rendet, és a földhasználat sincs megfelelően rendezve, a jogszabály meghatározott esetekben lehetőséget ad arra, hogy az Agrárkamara területi szerve sorsolással állapítsa meg a használati rendet.
Az ilyen módon kialakított rend főszabály szerint öt évig marad hatályban, de korábban is megszűnhet, ha a tulajdonostársak időközben saját megállapodást kötnek.
A használati megosztás jelentősége
A használati megosztási megállapodás az osztatlan közös tulajdonú termőföldek kezelésének egyik legfontosabb eszköze. Egyértelművé teszi az egyes tulajdonostársak használati jogosultságát, támogatja a szabályos földhasználati nyilvántartást, és hozzájárul ahhoz, hogy a földhasználat hosszú távon is rendezett és hatékony maradjon.
ÖSSZEGZÉS
A földhaszonbérlet szabályozása jóval túlmutat egy hagyományos bérleti jogviszony keretein. A termőföld sajátos jelentőségére tekintettel a jogalkotó részletes szabályokat alkotott a föld haszonbérleti szerződés megkötésére, módosítására, meghosszabbítására és megszüntetésére. Ezek a rendelkezések egyszerre szolgálják a szerződő felek jogbiztonságát és a termőföld hosszú távú, rendeltetésszerű hasznosítását.
A szabályozás egyik legfontosabb eleme az előhaszonbérleti jog rendszere. Ennek célja, hogy a termőföld használata elsősorban azokhoz kerüljön, akik helyben gazdálkodnak, hosszabb ideje kötődnek az adott földterülethez, vagy a helyi agrárközösség aktív szereplői. A volt haszonbérlők, a helyben lakó szomszédok és más törvényben meghatározott jogosultak elsőbbsége hozzájárul a mezőgazdasági termelés folytonosságához és a vidéki gazdaságok fenntartható fejlődéséhez.
Ennek érvényesülését szolgálja a haszonbérleti szerződés közzététele, az előhaszonbérleti jog gyakorlásának szabályozott rendje, valamint a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyási eljárása. A jogvesztő határidők, a kötelező tartalmi elemek és a rangsor alkalmazása együttesen biztosítják, hogy a földhasználati jogviszonyok átlátható, ellenőrizhető és jogszerű módon jöjjenek létre.
A jogszabály ugyanakkor nem kizárólag a haszonbérletet ismeri. A szívességi földhasználat, az alhaszonbérlet, a földhasználati csere, a többlethasználati megállapodás és a használati megosztási megállapodás egyaránt olyan jogintézmények, amelyek lehetővé teszik, hogy a földhasználat a különböző gazdálkodási helyzetekhez alkalmazkodjon. Ez különösen fontos az osztatlan közös tulajdonban álló földek és a családi gazdaságok mindennapi működésében.
Mindezek alapján jól látható, hogy a földhaszonbérlet és az előhaszonbérleti jog gyakorlása alapos előkészítést, valamint a földforgalmi szabályok pontos ismeretét kívánja meg. A megfelelő jogi háttér nemcsak a szerződő felek érdekeit védi, hanem azt is biztosítja, hogy a termőföld hosszú távon azok kezében maradjon, akik tényleges mezőgazdasági tevékenységet folytatnak és ezzel hozzájárulnak a magyar agrárium fenntartható fejlődéséhez.
Ha földhaszonbérleti szerződés megkötése, módosítása vagy előhaszonbérleti jog gyakorlása előtt áll, érdemes már a folyamat elején szakértő jogi segítséget kérni.
